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刚从中国大陆来到洛杉矶等地的人往往会以失望的心情看着这些美国名城：“象乡下一样。我的那个城市比这里可漂亮得多！”确实， 中国大陆的每一个城市都在日新月异地变化着，摩天大楼，崭新的街道，壮观的人行车行天桥塞满了城市。而美国这个老牌的“第一世界”国家， 大多数城市都显得破旧。就是在世界第一都市的纽约,要盖一座新楼都不是一件易事。在与纽约市一桥之隔的新泽西州利堡镇(Fort Lee)， 一座四十七层高的玻璃外墙公寓即将封顶，通体蓝色的镜面玻璃在阳光照射下闪闪发亮。这座历时五年建成的庞然大物对当地人而言既熟悉又陌生， 长方柱状外形属于时下常见的极简设计风格，七百九十八英尺的楼高也是典型的现代建筑高度，然而出现在这里却成了新鲜事物，因为人们上一次目睹新楼落成， 还是在三十多年以前。

一般美国小镇居民通常在老房子一住就是一、二十年，周围小区也相对固定，很少经历大兴土木。然而在摩天大楼林立的纽约，新建筑也并不多见。 上世纪七十年代以前(一九三八至一九六八年)建造的带有外部防火梯的公寓楼，现在仍是纽约住宅的一大标志。有人说在纽约盖楼房像是打补丁， 新楼只能在夹缝中生存，挤在几座古老建筑的中间，或是隐藏在一片旧楼群的边缘地带。

为什么在这个发明了电梯从而造就了高楼大厦的国家，一座新楼的破土却如此困难?

民意是其中一个因素，在美国，任何营造计划都必须首先获得所在小区居民的认可，确保因新建筑而增加的人流和交通压力在其可承受范围内。 得到民意的一致绿灯绝非易事，开发商与民众的谈判动辄数月，有时甚至拖上好几年。利堡镇的那座公寓楼(TheModern)， 当年正是因为遭到当地南欧移民小区的强烈反对，迟迟无法动工。

不过更重要的原因是，美国的许多城市都拥有历史保留区(Historic Preservation)，身处这些区域的建筑，无论高矮新旧，都必须维持原貌， 既不能被拆除也不能被人为改变外部形态，只能进行内部改造翻新。于是，翻新(renovation)便成为人们改变生活空间的方式，而不是推倒重建。 因此房地产市场上充斥着“战前楼”(Pre-warBuilding，建于第二次世界大战以前)并不算稀奇，房产中介向客户推介一百多年前建造的公寓， 也与介绍新楼盘一样津津乐道。

历史保留区又分为联邦、州以及市等不同级别，因此在较为大型的城市，保留区域可能遍布市内各个角落，建新楼着实需要见缝插针。比如， 仅纽约市一地就有一百一十个历史保留区域外加二十个延伸区，涉及三万一千余栋建筑，其中包含一千三百三十二座独立地标建筑， 一百一十五处室内地标以及十处景观地标。联邦一级的保留区一般包括国家级公园、国家级地标建筑以及历史遗迹名录建筑， 州和市一级的则包括政府兴建的博物馆以及历史街区等。如今，致力于历史建筑保护的政府和民间组织越来越多，在纽约就有数十个， 他们正试图将更多的历史街区凝固在当下，留住人们的共同回忆。

即使在非历史保留区，建大楼也不能完全随心所欲。城市区划法(Zoning Law)对每一片土地的使用方法进行了规定，不同区域对于楼高、 房屋结构和用途的限制不尽相同。纽约曼哈顿、芝加哥、旧金山等地得以拥有现在这般起伏曼妙的天际线，各色建筑错落有致，区划法所起的作用不容小觑。 在城市规划之初就计算好了历史建筑与新大楼之间的高低比例，市内各区域间的“制空权”分配也已经板上钉钉，没有商榷余地。

在寸土寸金的大都市盖房子，拼的就是高度，“限高”对于注重经济利益的开发商来说无疑是致命的。当然，城市规划者也想到了这一点， 于是在限高的同时提出了“上空所有权”(Air Rights)概念，也就是在限高范围内对尚未使用空间的开发权。美国法律允许“上空所有权转让”： 那些未在保留区却被定为地标而不能再改建加高的建筑，如果未达到所在区域的限高，可以将自身闲置的上空所有权转卖给相邻的大楼， 使后者获得额外层数。

纽约市在争取建筑空间上向来不遗余力。前市长布隆伯格曾推动“中城东区再规划计划”( Midtown East Rezoning Plan)， 首先利用中城区的三座宗教建筑─圣帕特里克大教堂(St。Patrick's Cathedral)、圣公会圣巴多罗买堂(St。 Bartholomew's Church) 以及中央会堂 (Central Synagogue)，将其全部二百万平方英尺的上空所有权卖给周围商用楼，让普遍建造于上世纪四十年代的办公楼得以重建加高、 提升整体形象。该区域的另一块“肥肉”—中央车站(Grand Central) ，拥有约一百万平方英尺的“领空”，也是开发商们等待“瓜分”的对象。 新上任市长白思豪即将提出其对房屋土地问题的施政蓝图，此前新政府成员已提议放宽上空所有权转让范围，使距离较远的街区也能接受转让， 以此增加约二十万户经济型住房。

除了买进闲置，增加建筑空间还可以通过“让位”来实现。开发商拟建楼盘如遇到地铁站口、消防队或警察局，可以选择隔一段距离绕开而建， 也可以选择将这些市政设施并入自身楼体的首层，并承担其运转费用，以此获得其上方的建筑空间。

一边是寸土必争的开发商，绞尽脑汁发掘新的可利用空间;一边是坚守信念的建筑保护人士和作长远考虑的国家法律，想方设法留住更多凝聚历史记忆的建筑， 美国城镇就在双方这种较量中发展着。